Форум, знакомства, фото, чат, общение

Здравствуйте, гость ( Вход | Регистрация )

Приглашаем Информационных Партнеров!
> Случайные изображения












> Что Влияет На Стоимость Квартиры, Недвижимости?

Общительный
сообщение 12.1.2011, 16:48
Сообщение #1


Бывалый Пользователь
***

Группа: Малёк
Сообщений: 104
Регистрация: 20.1.2009
Пользователь №: 14434



Что влияет на стоимость квартиры, недвижимости?

При продаже квартиры возникает уйма вопросов. Главный из них - какова достоверная стоимость продаваемого жилья? Проанализировав аналогичные предложения на рынке, вы наверняка остановитесь на средней цене. Но где уверенность, что вы угадали? Конечно, самостоятельно разобраться в особенностях ценообразования довольно сложно. Такие вопросы находятся в компетенции квалифицированных оценщиков недвижимости или риэлторов. Однако знать о главных факторах, влияющих на рыночную стоимость жилья, необходимо. Особенно сейчас, когда цены, пусть медленно, но постоянно растут. Ведь неоправданно завысив цену, вы рискуете затянуть процесс продажи квартиры на неопределенный срок, потеряете время, а значит, и деньги. Занизив же цену – недополучите прибыль. Как же узнать реальную стоимость квартиры и тем самым прийти к желаемому компромиссу с покупателем?

Как правило, каждый собственник знает примерную стоимость своего жилья или, по крайней мере, думает, что знает. Но не каждый понимает, на основании чего сформирована такая стоимость.
Go to the top of the page
 
+Quote Post
4 страниц V   1 2 3 4 >  
Start new topic
Ответов (1 - 19)
Общительный
сообщение 12.1.2011, 16:51
Сообщение #2


Бывалый Пользователь
***

Группа: Малёк
Сообщений: 104
Регистрация: 20.1.2009
Пользователь №: 14434



Ценообразующие факторы влияющие на стоимость недвижимости.
Существует множество ценообразующих факторов, одни из которых уменьшают или увеличивают стоимость квадратного метра незначительно, а другие имеют существенное влияние. К значительным относятся - местоположение, т. е. район ; отдаленность дома от транспортных артерий, торговых и развлекательных центров. Ведь музыка по ночам – это достаточный фактор для решения продать свое жилье и приобрести более тихое для отдыха и семейного счастья место. Также огромное влияние на стоимость оказывает тип дома, в котором расположена квартира. И зачастую это даже не год постройки (ведь «сталинки» стоят дороже «хрущевок»), а планировка и размеры жилых и вспомогательных комнат. На сегодняшний день площадь жилых комнат и кухни не единственное условие увеличения стоимости. Размеры прихожей, санузла, балконов и лоджии, помещений для встроенных гардеробов – это то, что, возможно, и незначительно повлияет на стоимость, однако будет решающим фактором для покупателя.
Go to the top of the page
 
+Quote Post
Общительный
сообщение 12.1.2011, 16:51
Сообщение #3


Бывалый Пользователь
***

Группа: Малёк
Сообщений: 104
Регистрация: 20.1.2009
Пользователь №: 14434



Изменения рынка недвижимости
Следует отметить, что рынок жилья изменился за последнее время, и дело даже не в изменении стоимости, а в изменении качества жилья. Так, если несколькими годами ранее ремонт являлся существенным фактором увеличения стоимости квартиры, то сегодня это влияние несколько уменьшилось. Это связано с тем, что покупатель зачастую имеет возможность выполнить улучшения в собственной квартире по своему усмотрению и вкусам. Поэтому общий ремонт квартиры влияет незначительно, за исключением состояния инженерных коммуникаций, окон, стяжки пола и перепланировки. Они по-прежнему значительно увеличивают стоимость квадратного метра. На самом деле, перечень факторов может быть гораздо больше, да и вообще нельзя составить список, который был бы исчерпывающим. Дело в том, что существует еще множество субъективных факторов, которые оказывает немалое (а порой и значительное) влияние на определение стоимости квартиры. Поэтому нельзя говорить о том, что рыночная стоимость, определенная оценщиком, будет являться неизменной ни при каких обстоятельствах. Это цифра носит рекомендательный характер для первоначальных переговоров с покупателем.
Go to the top of the page
 
+Quote Post
Общительный
сообщение 12.1.2011, 16:52
Сообщение #4


Бывалый Пользователь
***

Группа: Малёк
Сообщений: 104
Регистрация: 20.1.2009
Пользователь №: 14434



Как правильно оценить рыночную стоимость недвижимости?!
При расчете стоимости квартиры точкой начала расчета должна быть средняя стоимость 1 кв.м жилой недвижимости именно того района, в котором находится квартира. Районом в данном случае выступает не территориально поделенный местными органами город, а ценовая зона. Оценочные и риэлторские компании делят город на зоны ценовых категорий (зоны высокой, средней и низкой цены, зоны, поделенные на жилые массивы, и другое зонирование, удобное для оценки). Средняя стоимость в оригинале должна учитывать и количество комнат, и тип дома. Именно от этой средней цены и должен отталкиваться покупатель, определяя стоимость предложения. На практике же, покупателями и продавцами, да и риэлторами, понятие средней стоимости 1 кв. м практически не принимается во внимание. Они оперируют стоимостью квартиры в целом. Отсюда в некоторых случаях возникают «ошибочные стоимости», которые затрудняют продажу объекта и дезинформируют будущих потенциальных продавцов о формировании цены. Ведь нередко мы слышим фразу: «Ну, если его квартира стоит столько, то моя уж точно дороже на несколько тысяч».

Поэтому самостоятельно определить рыночную стоимость можно только лишь правильно проанализировав рынок перед этим. Стоит отметить, что это касается только типовых или стандартных квартир. А вот при определении стоимости квартир с индивидуальным и стилизованным ремонтом, находящихся в нетиповых жилых домах, стоит обратиться к профессионалам. При самостоятельном определении цены можно ошибиться.
Go to the top of the page
 
+Quote Post
Общительный
сообщение 12.1.2011, 16:53
Сообщение #5


Бывалый Пользователь
***

Группа: Малёк
Сообщений: 104
Регистрация: 20.1.2009
Пользователь №: 14434



Факторы, повышающие стоимость квартиры, недвижимости:
- близость к магазинам; тупикам «маршруток»; парковым /зеленым зонам
- кирпичные дома
- небольшое количество квартир на этаже
- улучшенные планировки/перепланировки
- выход окон квартиры на две стороны
- раздельный санузел, еще лучше - несколько таких помещений в квартире
- новые коммуникации
- металлопластиковые окна
- отопительное оборудование, счетчики учета воды, газа
- встроенная кухня (как правило, переходит в собственность вместе с квартирой)
Go to the top of the page
 
+Quote Post
Общительный
сообщение 12.1.2011, 16:53
Сообщение #6


Бывалый Пользователь
***

Группа: Малёк
Сообщений: 104
Регистрация: 20.1.2009
Пользователь №: 14434



Факторы, понижающие стоимость квартиры, недвижимости:
- близость промышленных предприятий
- деревянные перекрытия в старых домах
- удаленность от транспортных магистралей
- отсутствие возле дома гаражей, автостоянок, школ и детсадов
- выход окон на проезжую часть
- ветхие коммуникации
- неудачная планировка (все смежные комнаты)
- квартира является угловой
Go to the top of the page
 
+Quote Post
Общительный
сообщение 12.1.2011, 17:30
Сообщение #7


Бывалый Пользователь
***

Группа: Малёк
Сообщений: 104
Регистрация: 20.1.2009
Пользователь №: 14434



Недостатки влияющие на снижение стоимости недвижимости
Отсутствие телефона понижает цену квартиры в среднем на 2 тыс. долл.
Отсутствие балкона понижает цену квартиры в среднем на 4 тыс. долл.
Крайние этажи (первый и последний) понижают цену квартиры в среднем на 2-5 тыс. долл.
Плохое состояние квартиры понижает цену на стоимость стандартного ремонта.
Удаленность от станции метро (более 10 минут транспортом) понижает цену на 2-4 тыс. долл. (но не влияет при оценке квартир в удаленных районах, например: Митино или Бутово).
Сложная юридическая ситуация понижает цену квартиры в среднем на 2-4 тыс. долл.
Сложная альтернатива или расселение понижает цену квартиры в среднем на 2-4 тыс. долл.
Плохой вид из окна, к примеру, на шумную улицу, а также если под окнами находится козырек магазина, понижает цену квартиры в среднем на 2 тыс. долл.
Go to the top of the page
 
+Quote Post
Общительный
сообщение 12.1.2011, 17:31
Сообщение #8


Бывалый Пользователь
***

Группа: Малёк
Сообщений: 104
Регистрация: 20.1.2009
Пользователь №: 14434



Правильная предпродажная подготовка квартиры позволит продать квартиру если не дороже, то по крайней мере в более короткие сроки, чем аналогичные предлагаемые на рынке объекты. Главное — не переусердствовать, добавляют специалисты. Основной принцип предпродажной подготовки для типовой квартиры — “бедненько, но чистенько”. Евроремонт не окупится никогда. Элитное жилье — другое дело, здесь эксклюзивный дизайн может прибавить к цене как минимум несколько тысяч долларов, а то и удвоить стоимость квартиры. Но может и не прибавить, потому что на вторичном рынке жилья все индивидуально, не устают повторять риэлторы.
Go to the top of the page
 
+Quote Post
Общительный
сообщение 12.1.2011, 17:33
Сообщение #9


Бывалый Пользователь
***

Группа: Малёк
Сообщений: 104
Регистрация: 20.1.2009
Пользователь №: 14434



оценки качества недвижимости, с использованием сравнительного подхода
при сравнении квартиры с аналогичными объектами, выставленными на рынке, профессиональные оценщики пользуются системой поправок. Как сообщил консультант оценочной компании “НЭО Центр” Виктор Макаров, величина поправки на общее состояние квартиры определяется экспертным путем на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы и работу, рассчитывается она исходя из объема работ, которые необходимо выполнить в каждом конкретном случае. Расценки примерно таковы: косметический ремонт — $50-100 за 1 кв. м, капитальный ремонт — $150 за 1 кв. м, евроремонт — $200-500 за 1 кв. м.
Go to the top of the page
 
+Quote Post
Общительный
сообщение 12.1.2011, 18:01
Сообщение #10


Бывалый Пользователь
***

Группа: Малёк
Сообщений: 104
Регистрация: 20.1.2009
Пользователь №: 14434



Стоимость квартиры
Сколько стоит Ваша квартира (Журнал "Недвижимость & Цены")
Стоимость квартиры — величина непостоянная. Цены на жилье могут увеличиваться или останавливать свой рост в зависимости от ситуации на рынке недвижимости. А случается и так: рядом с домом начинается масштабное строительство, и это приводит к изменению интересующего нас показателя. В настоящее время активного спроса на жилье не наблюдается, а потому объективная оценка квартиры перед ее продажей — залог того, что продавец не потеряет драгоценное время и деньги.
Юридический вопрос
Реальная стоимость квартиры зависит от множества факторов. Пожалуй, один из самых важных — юридический. Свободная юридически и физически квартира привлекает покупателя больше, а значит, и стоить может дороже, нежели та, которую продают по принципу альтернативы (то есть прежде чем продать свою квартиру, покупателю необходимо приобрести другую и въехать в нее). Неприватизированная квартира не так востребована на рынке, поскольку ее покупка связана со всяческими сложностями. А потому такое жилье значительно дешевле аналогичного, но находящегося в собственности владельца. Важной для будущего домохозяина является и история приобретаемой квартиры. Если она недавно приватизирована или речь идет о новостройке, то покупатель предпочтет ее той, которая успела обрасти историей (то есть неоднократно переходила из рук в руки, в том числе по наследству). Перечисленные юридические аспекты по‑разному влияют на стоимость квартиры, однако и продавцу, и покупателю следует учитывать их при оценке квартиры. Продавцу это необходимо, чтобы назначить правильную цену, покупателю — чтобы не платить лишнего и быть готовым к длительному процессу оформления, необходимости титульного страхования или даже к отказу от покупки такой квартиры.
Оценим дом!
Безусловные преимущества есть у монолитных домов, построенных по индивидуальному проекту. Часто квартиры в них имеют свободную планировку, так что покупатель получает возможность самостоятельно конструировать свое жилище. Квартиры в таких домах отличаются большой площадью, наличием нескольких санузлов, многометровой кухни и просторного холла. Монолитные дома — это современные строения, как правило с огороженной придомовой территорией и стоянкой для автомобилей.
Самыми непрестижными считаются пятиэтажные и девятиэтажные панельные дома, построенные в период с конца 50‑х до начала 70‑х годов прошлого века. Маленькие комнаты и кухни делают такие здания совершенно непривлекательными для современного требовательного покупателя. Однако и на подобное жилье держится определенный спрос, поскольку часто хрущевки находятся недалеко от станций метро, окружены зеленью, к тому же стоимость квадратного метра площади в них сравнительно невысока. Панельные сооружения середины 70‑х — начала 90‑х годов можно считать домами улучшенной планировки по сравнению с хрущевками, а потому они достаточно привлекательны в ценовом плане.
Кирпичные строения популярнее, нежели панельные: квартиры в тех из них, которые возведены в 70‑е годы, больше по площади, чем хрущевские, комфортабельнее. Сталинские дома (1937–1953) — с огромными комнатами, высокими потолками — становятся особенно привлекательными после капитального ремонта. Оценивая дом, нужно убедиться, что он не имеет неустранимых недостатков, например трещин в несущей стене. Следует узнать также, не пролегает ли под зданием линия метрополитена.
Планировка и метраж
Планировка квартиры — один из важных аспектов, который серьезно влияет как на ее стоимость, так и на ее привлекательность для покупателя. Высокую оценку получают большие квадратные изолированные комнаты, причем желательно, чтобы их окна смотрели в разные стороны (распашные комнаты). Кстати, вариант, когда окна выходят на север, считается практически самым худшим, а юг предпочтительнее востока и запада. Наличие просторного квадратного холла и высоких потолков (от 2,7 до 3,2 м), естественно, увеличивает цену жилья. Совмещенный санузел, сидячая ванна, маленькая кухня (меньше 6 м) и отсутствие прихожей — существенные минусы жилища. Отсутствие балкона или лоджии тоже снижает его стоимость.
Этаж и этажность
Цена квартиры зависит от этажа, на котором она расположена, и от этажности здания. Надо сказать, почти все люди бракуют помещения, размещенные на первом и последнем этажах домов. Поэтому даже в новостройках жилье на самом нижнем и самом верхнем этажах стоит дешевле. В старых домах цена на недвижимость на первом этаже существенно отличается от того же показателя в отношении аналогичной квартиры на любом другом этаже, кроме последнего. Между прочим, «верхушечный» этаж все‑таки предпочтительнее первого, особенно в новых зданиях, где под крышу часто выносят коммуникации, и, следовательно, последний продаваемый жилой этаж является фактически предпоследним. К тому же технологии строительства позволяют не бояться попадания воды с крыши в квартиру во время дождей.
Район и инфраструктура
Престижность района — вопрос, конечно, относительный, но именно данный параметр часто оказывает значительное влияние на цену квартиры. Как правило, формирование интересующего нас понятия зависит от экологической ситуации в районе, контингента его жителей, развитости инфраструктуры. По оценкам аналитиков, самым дорогим и престижным местом в столице считается Центральный административный округ, где стоимость квадратного метра в типовых домах достигает 2800 долл., а в элитных домах может быть вообще запредельной. Больше 2000 долл. / кв. м стоят квартиры в ЮЗАО, ЗАО, менее «разорительные» районы — СЗАО и СВАО (1800‑1900 долл. / кв. м), САО (1750 долл. / кв. м), ВАО и ЮАО (1700 долл. / кв. м). Самый дешевый округ в пределах МКАД — ЮВАО, где стоимость квадратного метра колеблется вокруг отметки в 1600 долл. / кв. м.
Еще один ценообразующий фактор — расстояние от дома до ближайших станций метрополитена: одна-две остановки на наземном транспорте, а значит, максимум пятнадцать минут пешком, — самый предпочтительный вариант. Немаловажно и то, что из себя представляет двор дома. Хорошо, если он огорожен, благоустроен, имеет детскую площадку и зеленые насаждения. Если же двор захламлен или дворовой территории практически нет и, выйдя из подъезда, жилец попадает на улицу с интенсивным движением транспорта, квартира существенно теряет в цене.
Степень развитости инфраструктуры района (наличие детских садов, школ, магазинов и т. п.) особенно значима для семейных покупателей.
Квартира с ремонтом — дорого!
Наличие или отсутствие в квартире косметического ремонта не влияет сильно на ее стоимость, поскольку покупатель, как правило, перед заселением делает ремонт в соответствии со своими конкретными нуждами и собственным вкусом. И в условиях растущего рынка жилище, которое требует косметического ремонта, практически не теряет в цене. Разве что времени на его продажу придется затратить несколько больше (хотя и не существенно).
А вот на квартиру, в которой капитальный ремонт обязателен, могут сделать «скидку» порой в несколько тысяч долларов. Для приведения в порядок жилища, залитого соседями или пережившего пожар, нужны немалые капиталовложения, поскольку фактически комнаты необходимо будет очищать от испорченной отделки, перестилать в них полы и т. п.
Что касается евроремонта, то о его целесообразности надо говорить исходя из конкретной ситуации. «Максимальная выгода от вложений в ремонт составляет 50 %, — рассказывает О. В. Варакутина, директор отделения «На Рождественке» корпорации «БЕСТ-Недвижимость». — Таким образом, вложив в ремонт 40 тыс. долл., максимум 20 тыс. долл. из них продавец получит обратно при продаже квартиры. Как правило, этот процент еще меньше (20–30 %). Надо сказать, что необходимость вложений напрямую зависит от категории дома и престижности района. Равно как и от категории потенциальных покупателей: крупные затраты хороши в престижных домах, в центре. Там действительно «показан» евроремонт, именно там он окупится. В спальных же районах люди приобретают жилье по значительно более низким ценам, поэтому и ремонт не будет столь затратным».
Товар лицом
Человек, покупая квартиру, выбирает в первую очередь район, дом и стены (метраж). Такие индивидуальные особенности квартиры, как ремонт, наличие мебели, телефона, новая металлическая дверь и т. п., конечно, влияют на стоимость жилья, но несущественно. Скорее перечисленные параметры могут воздействовать на покупателя в психологическом плане — положительно или отрицательно: обшарпанные стены, заставленные мебелью комнаты, грязные разводы на потолке после протечки способны оттолкнуть клиента риелторской фирмы, а чистая светлая квартира, напротив, привлечь его внимание, даже несмотря на какие‑то другие ее недостатки. Поэтому продавцу лучше осуществить косметический ремонт, освободить комнаты от лишней мебели и вещей. Профессиональный риелтор даст рекомендации в отношении того, какие действия стоит предпринять, чтобы улучшить квартиру, сделать ее более привлекательной и продаваемой.
Кто оценит?
Сегодня на рынке недвижимости действуют три основных способа оценки квартиры: лицензированная оценка, оценка риелтором и самостоятельная оценка. «Профессиональная лицензированная оценка квартиры занимает два дня с момента просмотра объекта, — рассказывает Н. В. Сарычева, директор ООО «Оценка бизнеса и инвестиций». — Необходимость ее возникает при разделе имущества через суд, при оформлении документов на наследство, при оформлении договора ренты, приобретении жилья с использованием ипотечного кредита, при передаче квартиры в качестве залога, при решении других судебных и имущественных вопросов».
Оценка собственной квартиры самостоятельно, как правило, таит в себе множество сложностей. И дело не в том, что вы не сумеете найти в газетах объявления о продаже подобных квартир и сопоставить цифры. А в том, что те цены, которые указаны в объявлениях, не всегда соответствуют реальности. Настоящую продажную стоимость квартиры знает зачастую только риелтор. К нему и стоит обращаться.
Оценка специалистом квартиры может происходить по телефону. Речь идет о так называемой экспресс-оценке, когда риелтор просто умножает стоимость квадратного метра в вашем районе на количество квадратных метров, имеющихся в наличии. Это приблизительная оценка. Более точную сумму опытный риелтор назовет, лично осмотрев квартиру и оценив все ее плюсы и минусы.
Майя БЕЛЯЕВА
Go to the top of the page
 
+Quote Post
Общительный
сообщение 12.1.2011, 18:03
Сообщение #11


Бывалый Пользователь
***

Группа: Малёк
Сообщений: 104
Регистрация: 20.1.2009
Пользователь №: 14434



Ценовые секреты риэлторов ("Квартирный ряд", № 06 (525) от 17 февраля 2005 г.)
Если вы продаете или покупаете квартиру, то желательно ориентироваться в ценах, иначе с вас или возьмут больше, или не додадут денег. Если посредник видит, что вы «чайник», он не преминет этим воспользоваться.
Разведут – не ойкнете
Безусловно, на московском рынке имеется ряд агентств, у которых с клиентом прозрачные отношения. Однако большинство риэлторских компаний работают по старинке: агенты «разводят» своего клиента без зазрения совести. И не потому, что они плохие – им-то от полученных с клиента денег достается немного. Просто такова политика большинства компаний. У некоторых существует даже установка: меньше определенной суммы со сделки быть не должно. И если они не могут взять эту сумму в открытую, то прихватывают скрыто.
Кругом – дезинформация
Прежде чем сделать шаг к сделке, люди собирают информацию,– говорит директор департамента вторичного рынка группы компаний «Рескор» Вадим Мартыненко. Они изучают рекламные газеты, интересуются у соседа, за сколько тот купил (продал) свою квартиру. И в том, и в другом случае информация к человеку поступает искаженной. С соседом все ясно. Насчет газет поясню. К примеру написано, что квартира продается за 57 тысяч долларов, но не обязательно, что она стоит таких денег. Реальную сумму знает только тот, кто платит деньги. Даже не каждый продавец в курсе – почем реально была продана его квартира.
Ожидания людей, выставляющих на продажу через фирму свою квартиру, нередко бывают завышены. Они хотят получить на 10–15% больше среднерыночной стоимости квартиры по данному району».
Завышение – уловка
Люди не только читают газеты, но и обзванивают ряд агентств недвижимости с просьбой оценить квартиру. Существует любопытная статистика. В двух-трех случаях из десяти цена будет определена относительно верно, в двух-трех – занижена, а в четырех-пяти – завышена. На завышение цены агентства идут сознательно. Используя желание клиента продать квартиру как можно дороже, не совсем добросовестные фирмы делают завышенную оценку квартир частью своей маркетинговой стратегии. Цель – завлечь клиента в офис. Уловка срабатывает. В офисе же человеку объясняют, – наш специалист назвал не совсем верную
цифру, квартира ваша стоит чуть дешевле. Большинство клиентов соглашаются с доводами риэлторов и заключают с ними договор. Кстати, агенты бывают готовы выставить квартиру клиента и по завышенной цене, но тогда продавец оплачивает рекламные расходы.
Другой эффект такой политики: некоторых клиентов, хоть раз услышавших от агентства, что их недвижимость стоит, скажем, 80 тысяч, не убедишь в том, что реальная цена не более 70. Люди дезориентированы.
«Не стоит на 100 процентов доверять сомнительным экспертам, –
считает руководитель отделения «Октябрьское поле» корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Михаил Раздольский. – Даже опытный эксперт может ошибиться. Вы рекламируете квартиру по названной им цене, а ее не берут. Звонят, ходят, смотрят, но не берут. Значит, ваша цена завышена. Эксперт оценивал по определенным параметрам. Если вы, к примеру, умолчали о том, что рядом живет семья алкоголиков, то даже в распрекрасном доме вы получите 3–5 тысяч в минус от величины экспертной оценки. Но на такую же величину вы сразу цену не снизите! Должно пройти время, пока вы созреете. Правда, может случиться, что покупатель хочет жить в конкретном доме, и квартира, которой, допустим, красная цена 62 тысячи, уходит без проблем за 70».
Помимо психологических факторов, влияющих на цену, есть и экономические – ситуация на рынке недвижимости. Недавно цены росли не по дням, а по часам, и стоимость квартиры от момента подписания документа с фирмой до договора купли-продажи увеличивалась на несколько тысяч. Сейчас чаще случается обратное.
«Порой люди активно смотрят вашу квартиру, – делится наблюдениями Вадим Мартыненко, – но никто ее не покупает месяцами. Еще полгода назад можно было снизить цену и быстро продать. Сейчас и это не всегда помогает. На рынке много предложений, у людей большой выбор. Цены сегодня находятся в некоем коридоре. У профессионалов он уже, у обывателя шире. Если сосед продал квартиру за 100 тысяч долларов, то ваша может и за 95 не пойти».
Учитывайте вилку
И в заключение назовем одну полезную цифру. Реальная рыночная цена любой московской квартиры находится сегодня в вилке ± 5 – 7% от экспертной оценки. Поэтому это обстоятельство обязательно нужно учитывать.
Вениамин Вылегжанин
Go to the top of the page
 
+Quote Post
Общительный
сообщение 12.1.2011, 18:04
Сообщение #12


Бывалый Пользователь
***

Группа: Малёк
Сообщений: 104
Регистрация: 20.1.2009
Пользователь №: 14434



Сам себе оценщик
Валентин Новиков, генеральный директор «Агентства недвижимости для друзей»
Поделюсь той методикой, которую используем мы при оценке квартир клиентов.
Допустим, необходимо определить рыночную стоимость однокомнатной квартиры, которая расположена в 5 минутах транспортом от станции метро «Домодедовская».
Общая площадь квартиры составляет 32 квадратных метра, жилая – 17. Кухня 6 «квадратов». Квартира находится на девятом этаже девятиэтажного дома. Она без балкона, телефон имеется, санузел совмещенный, паркет, окна во двор, домофон, состояние нормальное.
Учитывая, что местоположение – главный фактор в оценке, выбираем в базе данных или газете квартиры, продаваемые в настоящий момент в данном районе. Прежде чем акцентировать внимание на квартирах в домах данного типа (девятиэтажных), изучите цены в этом районе на однокомнатные квартиры во всех стандартных типах жилья (пятиэтажных, двенадцатиэтажных, семнадцатиэтажных). Это позволит вам точнее понять, какие из цен на девятиэтажки определены верно, а какие завышены или занижены. Если вы увидите квартиру в девятиэтажке за цену, по которой продаются квартиры в соседних 17-этажных домах, то это явно завышенная цена и брать ее в расчет при оценке не стоит.
После того, как вы изучили цены данного района в целом, выделите квартиры в домах того же типа, как и оцениваемая (в девятиэтажных) и проанализируйте указанные на них цены более подробно. Отбросьте варианты с необъективно завышенными и заниженными ценами. Изучите в оставшихся вариантах достоинства и недостатки.
Таким образом, определив среднюю цену, необходимо произвести приблизительные вычисления в соответствии со списком достоинств и недостатков, который дается ниже.
Допустим, мы определили, что разброс цен на однокомнатные квартиры в районе станции метро «Домодедовская» в разных типах домов от 43 до 75 тысяч долларов. А в девятиэтажных домах продается 14 квартир по следующим ценам: 43, 50, 51, 52, 53, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 59, 68 тысяч. Отбросим вариант с ценой 43 тысячи, как необъективно дешевый и вариант с ценой 68, как необъективно дорогой. Используя остальные варианты, рассчитаем среднюю цену района (просуммируем цены и поделим на количество вариантов). Средняя цена района получается – 55 тысяч долларов.
В нашем варианте есть два недостатка: крайний этаж (последний) и отсутствие балкона. Это может понизить стоимость квартиры на 4 тыс. долларов. (2 тысячи за последний этаж и две тысячи за отсутствие балкона). Достоинств, повышающих цену, у квартиры нет. Поэтому в качестве рыночной цены мы определяем цену 51 тыс. долларов. Если есть желание получить за квартиру максимально возможную цену, то можно выставить эту квартиру на продажу по средней цене района – 55 тыс. долларов и плавно понижать ее (по тысяче в неделю) до 51 тысячи в расчете найти покупателя в данном ценовом диапазоне.
Подобный метод оценки позволяет удивительно точно определять рыночную стоимость квартир, а самое главное, – он прост в использовании и его могут применять опытные специалисты, новички и владельцы жилья, решившие самостоятельно оценить свою квартиру по газете бесплатных объявлений.
Факторы, влияющие на стоимость квартиры:
Достоинства
Наличие балкона, лоджии повышает цену квартиры в среднем на 1 тыс. долл..
Хорошее состояние квартиры, наличие встроенной мебели и т.п. повышает цену квартиры на 3/4 стоимости ремонта.
Хороший вид из окна, благоустроенный двор, подъезд повышают цену квартиры в среднем на 2-3 тыс. долл.
Непосредственная близость к метро (до 5 минут пешком) повышает цену квартиры в среднем на 3 тыс. долл.
Благоприятная юридическая ситуация. К примеру, чистая продажа повышает цену квартиры в среднем на 2-3 тысячи долл.
Недостатки
Отсутствие телефона понижает цену квартиры в среднем на 2 тыс. долл.
Отсутствие балкона понижает цену квартиры в среднем на 4 тыс. долл.
Крайние этажи (первый и последний) понижают цену квартиры в среднем на 2-5 тыс. долл.
Плохое состояние квартиры понижает цену на стоимость стандартного ремонта.
Удаленность от станции метро (более 10 минут транспортом) понижает цену на 2-4 тыс. долл. (но не влияет при оценке квартир в удаленных районах, например: Митино или Бутово).
Сложная юридическая ситуация понижает цену квартиры в среднем на 2-4 тыс. долл.
Сложная альтернатива или расселение понижает цену квартиры в среднем на 2-4 тыс. долл.
Плохой вид из окна, к примеру, на шумную улицу, а также если под окнами находится козырек магазина, понижает цену квартиры в среднем на 2 тыс. долл.
Go to the top of the page
 
+Quote Post
Общительный
сообщение 12.1.2011, 18:09
Сообщение #13


Бывалый Пользователь
***

Группа: Малёк
Сообщений: 104
Регистрация: 20.1.2009
Пользователь №: 14434



Сделать, чтобы нравилось ("Ведомости" 21.02.2005, №30 (1312))
Правильная предпродажная подготовка квартиры позволит продать квартиру если не дороже, то по крайней мере в более короткие сроки, чем аналогичные предлагаемые на рынке объекты. Главное — не переусердствовать, добавляют специалисты. Основной принцип предпродажной подготовки для типовой квартиры — “бедненько, но чистенько”. Евроремонт не окупится никогда. Элитное жилье — другое дело, здесь эксклюзивный дизайн может прибавить к цене как минимум несколько тысяч долларов, а то и удвоить стоимость квартиры. Но может и не прибавить, потому что на вторичном рынке жилья все индивидуально, не устают повторять риэлторы.
“В риэлторском мире существует довольно много баек — советов о том, как повысить привлекательность своих недвижимых метров для покупателя”, — говорит Надежда Кот, управляющий директор Kirsanova Realty. Но в том же районе Москвы таких же квартир одновременно предлагается несколько. И покупатель в отличие от продавца, который хочет получить за родные стены максимальную цену, смотрит их все и оценивает по своим критериям — “нравится, не нравится”.
“Логика предпродажной подготовки проста: повысить конкурентоспособность товара по сравнению с аналогами”, — говорит директор департамента развития бизнеса компании “Хирш” Феликс Альберт. По его словам, в Западной Европе советы по предпродажной подготовке давно сведены к самым что ни на есть практическим рекомендациям: какой именно коврик положить на крылечко и где купить самые дешевые циновки модного цвета для обновления интерьера. В России же пока необходимо работать с мотивацией продавца.
Цена и качество
Прикидывая, по какой цене продавать, владельцы квартир обычно просматривают объявления с предложениями аналогичного жилья в том же районе. Однако даже цена двух одинаковых по площади квартир в одном и том же доме может быть разной и отличаться от среднерыночной цены в ту или иную сторону. Кроме местоположения и метража на цену влияют физическое состояние квартиры и дома, расположение окон, высота потолков, а также множество факторов экологического, социально-демографического характера, в соответствии с которыми среднерыночная цена и корректируется.
Для оценки с использованием сравнительного подхода, т. е. при сравнении квартиры с аналогичными объектами, выставленными на рынке, профессиональные оценщики пользуются системой поправок. Как сообщил консультант оценочной компании “НЭО Центр” Виктор Макаров, величина поправки на общее состояние квартиры определяется экспертным путем на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы и работу, рассчитывается она исходя из объема работ, которые необходимо выполнить в каждом конкретном случае. Расценки примерно таковы: косметический ремонт — $50-100 за 1 кв. м, капитальный ремонт — $150 за 1 кв. м, евроремонт — $200-500 за 1 кв. м.
Что-то из существенных факторов, влияющих на цену, изменить или улучшить продавец не в силах, но кое-что для оптимизации характеристик квартиры сделать всегда можно.
Неустранимые недостатки
Кроме недостатков, связанных с местоположением квартиры, к неустранимым недостаткам риэлторы относят, например, несносимые несущие перегородки, которые не устраивают покупателя в планировке квартиры, отсутствие балкона, мусоропровода, лифта, недостаточное количество комнат.
“Неустранимые недостатки квартир связаны только с непрофессионализмом отдельных застройщиков и их невниманием к требованиям покупателей и особенностями объемно-планировочных решений, — уверен Алексей Сидоров, заместитель генерального директора работающей на рынке элитной недвижимости компании "Калинка-риэлти". — Свободная планировка — это миф, так как есть окна, стояки, ширина и глубина квартиры, и, если застройщик на стадии разработки предпроектной и проектной документации всего этого не учтет и не сделает так, чтобы у его покупателей была действительно свобода в планировке, ничего хорошего не получится”.
Специалист корпорации “Бест-Недвижимость” Ольга Варакутина считает, что неустранимыми недостатками являются трещина несущей стены и опять же неудачное расположение дома, если под ним проходит линия метрополитена, вызывая определенные вибрации. Такие объекты не продаются вовсе или продаются с трудом. Неустранимым, увы, недостатком являются плохие соседи.
Риэлторы в один голос советуют не скрывать серьезные недостатки — это бессмысленно. Более того, продавец попросту обязан уведомить о них покупателя, говорит Варакутина.
Однако на тех недостатках, что устранить невозможно, просто не стоит акцентировать внимание, лучше при показе сосредоточиться на явных преимуществах квартиры. “Но не стоит и перехваливать достоинства квартиры. Если слова продавца расходятся с реальностью, то доверие к нему со стороны клиента понижается, как и возможность быстро и выгодно продать квартиру, — говорит специалист компании Renaissance Realty Алена Якубенко. — Был случай, когда продавец выдавал недорогую мебель за эксклюзив из Италии. Опытный покупатель сразу же определил ее происхождение и сделал соответствующие выводы”.
Квартира — не главное
Оценивать недвижимость потенциальный покупатель начинает еще на подходах к дому. Инфраструктура района, двор, подъезд, лестница, лифт, двери — все это имеет значение едва ли не большее, чем наличие в квартире стеклопакетов и итальянской сантехники. “Надписи на стенах или ободранные соседские двери плохо влияют на восприятие квартиры. Напротив, если даже дверь продаваемой квартиры не слишком презентабельна, но на лестничной клетке чистота и порядок, покупатель скорее отнесется благосклонно к этому варианту. Дверь заменить проще, чем соседей”, — говорит Евгений Клец, руководитель отделения “Павелецкое” компании “Домострой”.
Соответственно, начинать предпродажную подготовку специалисты единодушно советуют именно со двора и подъезда. Это не так сложно, как кажется на первый взгляд. Может быть, достаточно просто заплатить дворнику, чтобы тот в течение 2-3 недель тщательнее убирал двор. Или простимулировать коробкой конфет консьержку, чтобы проявляла повышенную бдительность к потенциальным покупателям. Они должны понять, что в этом доме будут в безопасности.
Борис Басин, управляющий директор компании “Миэль-Недвижимость”, рекомендует, если есть намерение продавать квартиру, заранее, подготовив коллективное письмо от жильцов подъезда, озаботить ЖЭК просьбой сделать ремонт, заменить кнопки в лифте, заасфальтировать двор. Но привести в порядок подъезд можно и своими силами, риэлторам известны случаи, когда продавцы квартир за свой счет ремонтировали или устанавливали домофоны, красили стены (не обязательно во всем подъезде снизу доверху), меняли лампочки. “Такие расходы составят доли процента от стоимости квартиры, тем более если в самой квартире делается ремонт”, — говорит Борис Басин.
“Один из наших клиентов даже постелил ковровую дорожку от лифта к двери квартиры. Это производило самое благоприятное впечатление на покупателей и так понравилось соседям, что дорожка осталась”, — рассказывает Феликс Альберт.
Жилой дух
Борис Басин советует, чтобы повысить ликвидность квартиры на вторичном рынке, первым делом выписаться из нее. Это беспроигрышный ход, свободная квартира может стоить дороже аналогичной несвободной на несколько тысяч долларов.
Изменение, внесенное в закон “Об ипотеке” относительно прописки и прав собственности, несколько упростит ситуацию. Если ранее по закону даже после продажи право проживания в помещении сохранялось за гражданином, который оставался прописанным в этой квартире, то теперь при продаже купленного по ипотеке жилья лица, в ней прописанные, утрачивают право проживания. Это может облегчить проведение альтернативных сделок, которые преобладают на рынке жилья Москвы. Нередко такие сделки срывались именно потому, что покупатели не хотели рисковать и приобретать квартиру, в которой все еще прописаны старые владельцы, которым, в свою очередь, просто некуда выписаться.
Относительно того, нужно ли совершенно освобождать квартиру от следов людского присутствия, мнения различаются. Борис Басин, например, советует по возможности не вывозить мебель из квартиры, поскольку жилая обстановка смотрится лучше, чем пустая квартира с затертыми обоями и дырочками от гвоздей. Даже если продавец намерен демонтировать и забрать с собой встроенную мебель на кухне, показывать квартиру лучше с неразоренной кухней. Если же мебель уже увезена, то можно сделать легкий косметический ремонт (обновить обои, потолок, покрасить оконные рамы) и поставить на подоконник вазочку с цветами.
Сохранять в квартире “жилой дух” советуют многие риэлторы. Для этого можно, например, печь пироги перед смотринами. “Говорят, если в квартире, в которой никто не живет, раздавить на плите несколько кофейных зерен или просто сварить кофе, то создастся приятная атмосфера, располагающая к тому, чтобы задержаться в квартире подольше, а значит, где-то и прикипеть к ней душой. Дополнительный эффект "наличия жизни на Марсе" создаст и спокойная фоновая музыка”, — рассказывает Надежда Кот.
Если в квартире давно не пользовались ванной, туалетом, раковиной на кухне, то стоит приехать пораньше, пустить везде воду и создать сквознячки или серьезные сквозняки — тут все зависит от запущенности объекта. Всегда сложно показывать покупателям квартиру, в которой разбросаны вещи или вывезена мебель и взору открыты те участки, которые потребуют дополнительных трат на косметический ремонт, говорит Надежда Кот. Тем более если объект дорогой и анонсируется как готовый к заселению.
Но с “жилым духом” важно не перестараться. Не стоит занимать ванную или чистить рыбу на кухне именно в то время, когда приходят покупатели. Феликс Альберт вообще считает, что присутствие на показе владельца (который часто воспринимает покупателя не как клиента, а как захватчика), всех его домочадцев и домашних животных скорее снижает шансы квартиры понравиться покупателю. “Квартира должна выглядеть так, как будто новым владельцам достаточно только распаковать вещи. В идеале — как номер в гостинице: чисто и нет чужих вещей”, — говорит Альберт.
Делать ли ремонт?
Делать ли ремонт специально перед продажей — зависит от внешнего вида квартиры и достатка продавца, говорит Евгений Клец. В самом общем случае надо ориентироваться на категорию продаваемого жилья, престижность района и статус потенциальных покупателей. От этого напрямую зависит размер вложений в ремонт, но надо помнить, что окупаются затраты лишь наполовину, поясняет Ольга Варакутина. По ее словам, минимальный косметический ремонт обычно занимает около недели, в этом случае достаточно наклеить новые обои (от 100 руб. за рулон) и освободить квартиру от лишней мебели.
По оценке Евгения Клеца, средний ремонт типовой однокомнатной квартиры для среднего класса (35 кв. м) в не самом плохом районе обойдется $5000-6000 (включены отечественная сантехника, стеклопакеты, ламинат, обои), двухкомнатную (50 кв. м), таким образом, можно отремонтировать за $8000-10 000 и т. д. Для хрущевки в старом жилом фонде в районе Сокольников, например, вложения в евроремонт никогда не окупятся, говорит Клец. Если соседние квартиры продаются за $50 000, то, вложив $10 000 в ремонт, продать удастся максимум за $55 000.
“Недорогие свободные квартиры в пятиэтажках покупают, если нужно срочно и недорого решить какую-то проблему — разъехаться, например. Самый простой ремонт повысит ликвидность этой квартиры на фоне аналогичных "экономичных" вариантов одинаковой степени "убитости", — полагает Евгений Михаленков, начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации "Инком-Недвижимость". — Если продается двушка, то лучше ничего не делать, такие квартиры пользуются спросом в альтернативных сделках. Но разбитую сантехнику менять обязательно, иначе на этом варианте остановят выбор в последнюю очередь”. Главное — что все должно быть выдержано в одном стиле (нейтральном) и одной ценовой категории, без изысков.
Если продается однокомнатная квартира в старом доме в центре города или более ликвидных и дорогих районах на Юго-Западе, то подойти к ремонту стоит более ответственно. Те же $10 000, потраченные на ламинат, стеклопакеты, сантехнику, на то, чтобы подготовить кухню к установке мебели и техники, вполне могут добавить к цене квартиры и $10 000, и $15 000. Но не имеет смысла делать улучшения в отдельных частях квартиры (туалет, ванная комната, кухня). В глазах покупателя большой ценности такие обновления иметь не будут, если в целом квартира не в самом хорошем состоянии, считает Марина Маркарова, управляющий директор Blackwood.
Когда очевидно, что привести в порядок жилье, которое лет 10 не ремонтировалось, задешево не получится, проще и выгоднее сделать вид подготовки к ремонту, советует Клец. Убрать мебель, сломать доисторическую антресоль, оторвать плинтуса, где-то замазать трещины и тем самым облегчить проведение ремонта будущим жильцам.
Как нетипичный случай Клец привел пример двухкомнатной квартиры в девятиэтажном многоподъездном доме в районе метро “Пражская”. Квартира была в ужасном состоянии, и по-хорошему отремонтировать ее, с заменой полов, сантехники и всех дверей, обошлось бы более чем в $15 000. Без ремонта такая квартира стоила пару лет назад $50 000, жилье чуть поприличнее в соседних домах продавалось за $56 000. Перед продажей было решено сделать “почти евроремонт”. На полы постелили яркий ковролин, оклеили стены, не выравнивая их, нейтральными обоями под покраску, поменяли плинтуса на белые, белыми были и новенькие межкомнатные двери (по 1000 руб. за штуку). Всю сантехнику просто отмыли до блеска, в ванной вместо плитки обошлись более дешевыми пластиковыми панелями, поставили новые краны, установили самые дешевые стеклопакеты ($1000). Весь ремонт обошелся в $5000 и придал квартире свежий вид. На фоне стремительного роста цен и дефицита свободных квартир на рынке в неликвидном районе в доме типовой старой серии удалось поднять цену на $15 000, вложив $5000 и написав в объявлении волшебное слово “евроремонт”. Но сегодня рассчитывать на хороший ремонт в старых девятиэтажках не стоит — дороже квартиру он не сделает. А любой ремонт, который удорожает квартиру на 10%, ограничивает количество потенциальных покупателей.
Евгений Михаленков добавляет, что иногда сделанный на скорую руку ремонт в дешевой квартире наводит покупателя на нехорошие подозрения: а что там, под новыми обоями, а не скрывает ли свежая побелка в квартире на верхнем этаже протечки? Евгений Клец вообще советует, если протечек не было и потолок не белился 10 лет, оставить все, как есть, — пусть покупатели видят: не было!
В большинстве случаев лучшим решением может оказаться простая уборка квартиры. Выбросить старые вещи, складируемые годами на балконе, поменять лампочки на более мощные, отмыть все до блеска, заменить старые выключатели, розетки, дверные ручки на более современные недорого стоит, но повышает шансы квартиры понравиться покупателям.
“Типичная картина: в двухкомнатной квартире живут бабушка, папа с мамой, дочка с мужем. Такая квартира неизбежно будет выглядеть заставленной мебелью, тесной. В комнате площадью 18 кв. м покупатель видел только 5 кв. м, — рассказывает Феликс Альберт. — Чтобы такая квартира понравилась, мебель по возможности убрали (что-то отвезли на дачу, что-то сложили в гараж), а то, что осталось, сдвинули к стенам. 60-ваттные лампочки заменили 200-ваттными, вымыли окна, квартира сразу стала светлее и просторнее. Стандартное жилье в стандартном доме без эксклюзивного ремонта продавалась за $120 000, и торг дошел до $130 000 по одной причине: она нравилась людям”.
Если в квартире была сделана несанкционированная, но незначительная перепланировка (распространенный пример — переделаны или демонтированы встроенные шкафы в прихожей), лучше вернуть все в исходное состояние. Или взять с покупателя расписку, что он знает о неузаконенной перепланировке и согласен с ней. Если перепланировка была существенной (но не затрагивает несущие стены), то лучше ее узаконить до продажи, тем более что сейчас эта процедура упрощена. Борис Басин советует делать это самому владельцу квартиры, поскольку в организациях, согласующих перепланировки, к собственникам относятся благосклоннее, чем к посредникам. Обойдется это в 10 000-12 000 руб.
Эксклюзив без излишеств
Продавцы “элиты” отталкиваются от эксклюзивности предложения, не оглядываясь на общий инвестиционный фон района, как это принято на рынке типового жилья. Стоимость 1 кв. м на рынке элитной вторички составляет от $8000 до $20 000. Но, хотя квартиры, полностью готовые к проживанию, на элитном рынке в дефиците, далеко не всегда квартира с дорогим дизайнерским ремонтом ценится больше, чем квартира без оного, отмечает управляющий партнер компании “Новое качество” Александр Илюхин. Нередко покупателю нравится квартира на вторичном рынке, но отделка не соответствует вкусу потенциального хозяина, и тогда даже сверхдорогой ремонт практически не повышает стоимость апартаментов.
“Сейчас неудовлетворенный спрос на первичном рынке позволяет определять стоимость 1 кв. м в отремонтированной квартире с профессиональным дизайном и исполнением таким образом, что владелец получает "бонус" до 100% от вложенного капитала, — говорит Сидоров. — Хотя в этом и главная опасность, подстерегающая владельца. Нередки случаи, когда эксклюзивные интерьеры остаются непонятыми и не востребованными вторичными потребителями, ведь модные веяния подвержены частым изменениям. Нельзя сбрасывать со счетов и моральное, физическое и технологическое устаревание домов, в которых расположены квартиры”.
Однако на элитном рынке все же чаще, чем на рынке типового жилья, покупается именно квартира с ремонтом, т. е. квартира плюс высококачественный ремонт, включая мебель от ведущих производителей и всевозможные аксессуары. “Важно, чтобы не возникало диссонанса между архитектурой дома и стилем квартиры, — отмечает Алексей Сидоров. — Востребована мягкая классика (без излишней позолоты) и фьюжн — сочетание классических мотивов с современными технологиями”.
Генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова отмечает рост спроса и на жилье в старых особняках после реконструкции. Но в компании Blackwood не рекомендуют делать качественные ремонты в дореволюционных домах, если в доме в центре Москвы не было комплексной реконструкции. Квартиру в доме с деревянными или смешанными перекрытиями продать будет тяжело и без особой выгоды для продавца.
“Квартира с хорошим недавним дизайнерским ремонтом может стоить на 50-80% дороже квартиры без ремонта в том же доме”, — считает Марина Маркарова. Но, по словам Алены Якубенко, добавлять перед продажей какие-либо еще более дорогие детали интерьера или оборудования для увеличения стоимости квартиры не требуется.
Что касается местоположения, ауры и престижа, то для жилья по-настоящему элитного с этими характеристиками априори все в порядке. “Вряд ли проблема обновления стен подъезда, исписанных граффити, или борьба с амбре животных актуальны для "элитки" (в отличие опять же от подавляющего большинства типовых квартир эконом- и даже бизнес-класса). Но стоит подумать о том, как уже с первых шагов создавать положительное впечатление от просмотра квартиры вообще. Дать пару ценных указаний охране или консьержу не помешает”, — советует Надежда Кот.
Новостройка на вторичном рынке
Алексей Сидоров говорит, что увеличивают стоимость недвижимости правильные действия по ее приобретению. Особенно если недвижимость рассматривается как объект инвестиций и это жилье высокого класса. “Покупать квартиры для осознанной перепродажи необходимо на стадии котлована — возведения коробки, когда многие покупатели не готовы к приобретению, — советует он. — Купленная на стадии строительства недвижимость дорожает, во-первых, вместе с рынком, во-вторых, в силу того, что в этом или в любом другом доме сопоставимого класса предложений на момент сдачи объекта госкомиссии, как правило, не остается”.
“На рынке первичного жилья всех классов сейчас в основном продаются квартиры с минимальной отделкой, — говорит Анатолий Морозов, генеральный директор "МИАН-Девелопмента". — Для того чтобы улучшить новостройку, можно, к примеру, постелить стяжку на пол или оштукатурить стены. Однако хотя это улучшит товарный вид квартиры, но может стать проблемой для нового хозяина. Ведь ему будет необходимо прокладывать коммуникации в соответствии со своим дизайн-проектом, выдалбливать стяжку, убирать штукатурку (при определенной технологии покрытия стен она будет мешать) и т. д., а это лишние затраты”.
Алексей Сидоров тоже считает вложения в ремонт купленной с инвестиционными целями элитной новостройки ненужными, поскольку это существенно увеличивает время экспозиции квартиры. Надо дождаться сдачи ГК (от 0,5 до 1,5 года), сделать ремонт (6-12 месяцев), после продавать еще до 1 года. За это время многое может измениться в политике, экономике, веяниях моды и т. д. Кроме того, ремонт необходимо делать хорошего качества, с использованием натуральных материалов и хорошей техники, а это достаточно серьезные деньги — от $500 до $1500 за 1 кв. м. По мнению Сидорова, уникальная особенность и главное отличие рынка недвижимости Москвы от рынков недвижимости Европы и Америки состоит как раз в том, что только в Москве “усеченность” отделки, а точнее, ее полное отсутствие является главным плюсом. “В Москве люди, успешные с точки зрения бизнеса, хотят повторить свой успех еще и в образе, стиле и эксклюзивности своего жилища”, — говорит он.
Елена Никитина
Go to the top of the page
 
+Quote Post
Fesha
сообщение 13.5.2012, 15:48
Сообщение #14


Интересующийся Пользователь
**

Группа: Малёк
Сообщений: 30
Регистрация: 1.12.2011
Пользователь №: 21719



Все расписано подробно, спасибо. А еще можно воспользоваться онлайн-калькуляторами.
Go to the top of the page
 
+Quote Post
Zalik
сообщение 14.5.2012, 9:51
Сообщение #15


Интересующийся Пользователь
**

Группа: Малёк
Сообщений: 23
Регистрация: 28.10.2011
Пользователь №: 21552



Цитата(Fesha @ 13.5.2012, 16:48) *
Все расписано подробно, спасибо. А еще можно воспользоваться онлайн-калькуляторами.

Онлайн-калькуляторы выдают только приблизительную стоимость квартиры, а реальную цену может назвать только оценщик. Вообще на стоимость недвижимости влияют такие факторы, о которых мы можем и не догадываться. Вид из окна, например smile.gif так лучше при продаже квартиры или ее страховании обратиться к специалистам.
Go to the top of the page
 
+Quote Post
Илья13
сообщение 7.1.2013, 12:57
Сообщение #16


Новичок
*

Группа: Икринка
Сообщений: 2
Регистрация: 7.1.2013
Пользователь №: 23902



Цитата(Fesha @ 13.5.2012, 15:48) *
Все расписано подробно, спасибо. А еще можно воспользоваться онлайн-калькуляторами.

Онлайн калькуляторы, на самом деле, тема интересная. Если правильно пользоваться, то можно и понять ценообразующие факторы, и более-менее адекватно оценить недвижимость. Но есть нюансы:
1. Калькуляторы работают на базе предложений, так что им необходимо большое количество аналогов (не полностью аналогичных, но схожих объектов по разным признакам, прежде всего, по географии). Если аналогов выставлено мало, то не ждите адекватной оценки.
2. Калькуляторы бывают разного качества, с разной логикой, с разными исходными данными для вычислений. Лучше использовать несколько калькуляторов одновременно, за 1-2 часа с ценами Вам всё станет более-менее ясно.
Рекомендую почитать подробнее про онлайн оценку квартир.
После этого можно на всякий случай проверить выводы другими путями, например, прозвоном 2-3 объявлений о продаже похожего жилья.
Go to the top of the page
 
+Quote Post
Morgenstern
сообщение 17.4.2013, 10:12
Сообщение #17


Новичок
*

Группа: Малёк
Сообщений: 13
Регистрация: 11.4.2013
Пользователь №: 24609



Всем добрый день. Ещё стоимость зависит от того, через какое агентство недвижимости вы будете её покупать. Лично я покупал свою однокомнатную квартиру через агентство. Очень понравилось с ними сотрудничать, специалисты отлично справились со своей задачей и подобрали мне хорошую квартиру по очень выгодной цене. Рекомендую.
Go to the top of the page
 
+Quote Post
exhalation
сообщение 31.7.2013, 16:29
Сообщение #18


Бывалый Пользователь
***

Группа: Малёк
Сообщений: 167
Регистрация: 13.6.2013
Пользователь №: 24752



спасибо
Go to the top of the page
 
+Quote Post
екатеринка1983
сообщение 22.9.2014, 15:48
Сообщение #19


Интересующийся Пользователь
**

Группа: Малёк
Сообщений: 55
Регистрация: 3.9.2014
Пользователь №: 26387



Спасибо за исчерпывающую информацию ! Сейчас как раз подыскиваем квартиру и переплачивать совсем не хочется.
Go to the top of the page
 
+Quote Post
Hronow
сообщение 5.12.2014, 0:54
Сообщение #20


Новичок
*

Группа: Малёк
Сообщений: 5
Регистрация: 4.12.2014
Пользователь №: 26649



Цитата(екатеринка1983 @ 22.9.2014, 15:48) *
Спасибо за исчерпывающую информацию ! Сейчас как раз подыскиваем квартиру и переплачивать совсем не хочется. Нашла очень интересный сайт со всеми новостройками Санкт- Петербурга http://vnovostroike.ru. Там столько предложено вариантов от бюджетных до элитных. Буду рада , если поможете с выбором!


дорогие там какие-то
Go to the top of the page
 
+Quote Post

4 страниц V   1 2 3 4 >
Reply to this topicStart new topic

 


Текстовая версия Сейчас: 27.5.2018, 20:27

Что Влияет На Стоимость Квартиры, Недвижимости? - Форум




Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100

forum.ribca.net | Web Дизайн: WonderWorker | http://Ribca.Net