Конкурс:Дизайн Спальни

[Общительный]

Что влияет на стоимость квартиры, недвижимости?

При продаже квартиры возникает уйма вопросов. Главный из них - какова достоверная стоимость продаваемого жилья? Проанализировав аналогичные предложения на рынке, вы наверняка остановитесь на средней цене. Но где уверенность, что вы угадали? Конечно, самостоятельно разобраться в особенностях ценообразования довольно сложно. Такие вопросы находятся в компетенции квалифицированных оценщиков недвижимости или риэлторов. Однако знать о главных факторах, влияющих на рыночную стоимость жилья, необходимо. Особенно сейчас, когда цены, пусть медленно, но постоянно растут. Ведь неоправданно завысив цену, вы рискуете затянуть процесс продажи квартиры на неопределенный срок, потеряете время, а значит, и деньги. Занизив же цену – недополучите прибыль. Как же узнать реальную стоимость квартиры и тем самым прийти к желаемому компромиссу с покупателем?

Как правило, каждый собственник знает примерную стоимость своего жилья или, по крайней мере, думает, что знает. Но не каждый понимает, на основании чего сформирована такая стоимость.

[Общительный]

Стоимость квартиры
Сколько стоит Ваша квартира (Журнал "Недвижимость & Цены")
Стоимость квартиры — величина непостоянная. Цены на жилье могут увеличиваться или останавливать свой рост в зависимости от ситуации на рынке недвижимости. А случается и так: рядом с домом начинается масштабное строительство, и это приводит к изменению интересующего нас показателя. В настоящее время активного спроса на жилье не наблюдается, а потому объективная оценка квартиры перед ее продажей — залог того, что продавец не потеряет драгоценное время и деньги.
Юридический вопрос
Реальная стоимость квартиры зависит от множества факторов. Пожалуй, один из самых важных — юридический. Свободная юридически и физически квартира привлекает покупателя больше, а значит, и стоить может дороже, нежели та, которую продают по принципу альтернативы (то есть прежде чем продать свою квартиру, покупателю необходимо приобрести другую и въехать в нее). Неприватизированная квартира не так востребована на рынке, поскольку ее покупка связана со всяческими сложностями. А потому такое жилье значительно дешевле аналогичного, но находящегося в собственности владельца. Важной для будущего домохозяина является и история приобретаемой квартиры. Если она недавно приватизирована или речь идет о новостройке, то покупатель предпочтет ее той, которая успела обрасти историей (то есть неоднократно переходила из рук в руки, в том числе по наследству). Перечисленные юридические аспекты по‑разному влияют на стоимость квартиры, однако и продавцу, и покупателю следует учитывать их при оценке квартиры. Продавцу это необходимо, чтобы назначить правильную цену, покупателю — чтобы не платить лишнего и быть готовым к длительному процессу оформления, необходимости титульного страхования или даже к отказу от покупки такой квартиры.
Оценим дом!
Безусловные преимущества есть у монолитных домов, построенных по индивидуальному проекту. Часто квартиры в них имеют свободную планировку, так что покупатель получает возможность самостоятельно конструировать свое жилище. Квартиры в таких домах отличаются большой площадью, наличием нескольких санузлов, многометровой кухни и просторного холла. Монолитные дома — это современные строения, как правило с огороженной придомовой территорией и стоянкой для автомобилей.
Самыми непрестижными считаются пятиэтажные и девятиэтажные панельные дома, построенные в период с конца 50‑х до начала 70‑х годов прошлого века. Маленькие комнаты и кухни делают такие здания совершенно непривлекательными для современного требовательного покупателя. Однако и на подобное жилье держится определенный спрос, поскольку часто хрущевки находятся недалеко от станций метро, окружены зеленью, к тому же стоимость квадратного метра площади в них сравнительно невысока. Панельные сооружения середины 70‑х — начала 90‑х годов можно считать домами улучшенной планировки по сравнению с хрущевками, а потому они достаточно привлекательны в ценовом плане.
Кирпичные строения популярнее, нежели панельные: квартиры в тех из них, которые возведены в 70‑е годы, больше по площади, чем хрущевские, комфортабельнее. Сталинские дома (1937–1953) — с огромными комнатами, высокими потолками — становятся особенно привлекательными после капитального ремонта. Оценивая дом, нужно убедиться, что он не имеет неустранимых недостатков, например трещин в несущей стене. Следует узнать также, не пролегает ли под зданием линия метрополитена.
Планировка и метраж
Планировка квартиры — один из важных аспектов, который серьезно влияет как на ее стоимость, так и на ее привлекательность для покупателя. Высокую оценку получают большие квадратные изолированные комнаты, причем желательно, чтобы их окна смотрели в разные стороны (распашные комнаты). Кстати, вариант, когда окна выходят на север, считается практически самым худшим, а юг предпочтительнее востока и запада. Наличие просторного квадратного холла и высоких потолков (от 2,7 до 3,2 м), естественно, увеличивает цену жилья. Совмещенный санузел, сидячая ванна, маленькая кухня (меньше 6 м) и отсутствие прихожей — существенные минусы жилища. Отсутствие балкона или лоджии тоже снижает его стоимость.
Этаж и этажность
Цена квартиры зависит от этажа, на котором она расположена, и от этажности здания. Надо сказать, почти все люди бракуют помещения, размещенные на первом и последнем этажах домов. Поэтому даже в новостройках жилье на самом нижнем и самом верхнем этажах стоит дешевле. В старых домах цена на недвижимость на первом этаже существенно отличается от того же показателя в отношении аналогичной квартиры на любом другом этаже, кроме последнего. Между прочим, «верхушечный» этаж все‑таки предпочтительнее первого, особенно в новых зданиях, где под крышу часто выносят коммуникации, и, следовательно, последний продаваемый жилой этаж является фактически предпоследним. К тому же технологии строительства позволяют не бояться попадания воды с крыши в квартиру во время дождей.
Район и инфраструктура
Престижность района — вопрос, конечно, относительный, но именно данный параметр часто оказывает значительное влияние на цену квартиры. Как правило, формирование интересующего нас понятия зависит от экологической ситуации в районе, контингента его жителей, развитости инфраструктуры. По оценкам аналитиков, самым дорогим и престижным местом в столице считается Центральный административный округ, где стоимость квадратного метра в типовых домах достигает 2800 долл., а в элитных домах может быть вообще запредельной. Больше 2000 долл. / кв. м стоят квартиры в ЮЗАО, ЗАО, менее «разорительные» районы — СЗАО и СВАО (1800‑1900 долл. / кв. м), САО (1750 долл. / кв. м), ВАО и ЮАО (1700 долл. / кв. м). Самый дешевый округ в пределах МКАД — ЮВАО, где стоимость квадратного метра колеблется вокруг отметки в 1600 долл. / кв. м.
Еще один ценообразующий фактор — расстояние от дома до ближайших станций метрополитена: одна-две остановки на наземном транспорте, а значит, максимум пятнадцать минут пешком, — самый предпочтительный вариант. Немаловажно и то, что из себя представляет двор дома. Хорошо, если он огорожен, благоустроен, имеет детскую площадку и зеленые насаждения. Если же двор захламлен или дворовой территории практически нет и, выйдя из подъезда, жилец попадает на улицу с интенсивным движением транспорта, квартира существенно теряет в цене.
Степень развитости инфраструктуры района (наличие детских садов, школ, магазинов и т. п.) особенно значима для семейных покупателей.
Квартира с ремонтом — дорого!
Наличие или отсутствие в квартире косметического ремонта не влияет сильно на ее стоимость, поскольку покупатель, как правило, перед заселением делает ремонт в соответствии со своими конкретными нуждами и собственным вкусом. И в условиях растущего рынка жилище, которое требует косметического ремонта, практически не теряет в цене. Разве что времени на его продажу придется затратить несколько больше (хотя и не существенно).
А вот на квартиру, в которой капитальный ремонт обязателен, могут сделать «скидку» порой в несколько тысяч долларов. Для приведения в порядок жилища, залитого соседями или пережившего пожар, нужны немалые капиталовложения, поскольку фактически комнаты необходимо будет очищать от испорченной отделки, перестилать в них полы и т. п.
Что касается евроремонта, то о его целесообразности надо говорить исходя из конкретной ситуации. «Максимальная выгода от вложений в ремонт составляет 50 %, — рассказывает О. В. Варакутина, директор отделения «На Рождественке» корпорации «БЕСТ-Недвижимость». — Таким образом, вложив в ремонт 40 тыс. долл., максимум 20 тыс. долл. из них продавец получит обратно при продаже квартиры. Как правило, этот процент еще меньше (20–30 %). Надо сказать, что необходимость вложений напрямую зависит от категории дома и престижности района. Равно как и от категории потенциальных покупателей: крупные затраты хороши в престижных домах, в центре. Там действительно «показан» евроремонт, именно там он окупится. В спальных же районах люди приобретают жилье по значительно более низким ценам, поэтому и ремонт не будет столь затратным».
Товар лицом
Человек, покупая квартиру, выбирает в первую очередь район, дом и стены (метраж). Такие индивидуальные особенности квартиры, как ремонт, наличие мебели, телефона, новая металлическая дверь и т. п., конечно, влияют на стоимость жилья, но несущественно. Скорее перечисленные параметры могут воздействовать на покупателя в психологическом плане — положительно или отрицательно: обшарпанные стены, заставленные мебелью комнаты, грязные разводы на потолке после протечки способны оттолкнуть клиента риелторской фирмы, а чистая светлая квартира, напротив, привлечь его внимание, даже несмотря на какие‑то другие ее недостатки. Поэтому продавцу лучше осуществить косметический ремонт, освободить комнаты от лишней мебели и вещей. Профессиональный риелтор даст рекомендации в отношении того, какие действия стоит предпринять, чтобы улучшить квартиру, сделать ее более привлекательной и продаваемой.
Кто оценит?
Сегодня на рынке недвижимости действуют три основных способа оценки квартиры: лицензированная оценка, оценка риелтором и самостоятельная оценка. «Профессиональная лицензированная оценка квартиры занимает два дня с момента просмотра объекта, — рассказывает Н. В. Сарычева, директор ООО «Оценка бизнеса и инвестиций». — Необходимость ее возникает при разделе имущества через суд, при оформлении документов на наследство, при оформлении договора ренты, приобретении жилья с использованием ипотечного кредита, при передаче квартиры в качестве залога, при решении других судебных и имущественных вопросов».
Оценка собственной квартиры самостоятельно, как правило, таит в себе множество сложностей. И дело не в том, что вы не сумеете найти в газетах объявления о продаже подобных квартир и сопоставить цифры. А в том, что те цены, которые указаны в объявлениях, не всегда соответствуют реальности. Настоящую продажную стоимость квартиры знает зачастую только риелтор. К нему и стоит обращаться.
Оценка специалистом квартиры может происходить по телефону. Речь идет о так называемой экспресс-оценке, когда риелтор просто умножает стоимость квадратного метра в вашем районе на количество квадратных метров, имеющихся в наличии. Это приблизительная оценка. Более точную сумму опытный риелтор назовет, лично осмотрев квартиру и оценив все ее плюсы и минусы.
Майя БЕЛЯЕВА