Конкурс:Домашние Питомцы

[Общительный]

Что влияет на стоимость квартиры, недвижимости?

При продаже квартиры возникает уйма вопросов. Главный из них - какова достоверная стоимость продаваемого жилья? Проанализировав аналогичные предложения на рынке, вы наверняка остановитесь на средней цене. Но где уверенность, что вы угадали? Конечно, самостоятельно разобраться в особенностях ценообразования довольно сложно. Такие вопросы находятся в компетенции квалифицированных оценщиков недвижимости или риэлторов. Однако знать о главных факторах, влияющих на рыночную стоимость жилья, необходимо. Особенно сейчас, когда цены, пусть медленно, но постоянно растут. Ведь неоправданно завысив цену, вы рискуете затянуть процесс продажи квартиры на неопределенный срок, потеряете время, а значит, и деньги. Занизив же цену – недополучите прибыль. Как же узнать реальную стоимость квартиры и тем самым прийти к желаемому компромиссу с покупателем?

Как правило, каждый собственник знает примерную стоимость своего жилья или, по крайней мере, думает, что знает. Но не каждый понимает, на основании чего сформирована такая стоимость.

[Общительный]

Ценовые секреты риэлторов ("Квартирный ряд", № 06 (525) от 17 февраля 2005 г.)
Если вы продаете или покупаете квартиру, то желательно ориентироваться в ценах, иначе с вас или возьмут больше, или не додадут денег. Если посредник видит, что вы «чайник», он не преминет этим воспользоваться.
Разведут – не ойкнете
Безусловно, на московском рынке имеется ряд агентств, у которых с клиентом прозрачные отношения. Однако большинство риэлторских компаний работают по старинке: агенты «разводят» своего клиента без зазрения совести. И не потому, что они плохие – им-то от полученных с клиента денег достается немного. Просто такова политика большинства компаний. У некоторых существует даже установка: меньше определенной суммы со сделки быть не должно. И если они не могут взять эту сумму в открытую, то прихватывают скрыто.
Кругом – дезинформация
Прежде чем сделать шаг к сделке, люди собирают информацию,– говорит директор департамента вторичного рынка группы компаний «Рескор» Вадим Мартыненко. Они изучают рекламные газеты, интересуются у соседа, за сколько тот купил (продал) свою квартиру. И в том, и в другом случае информация к человеку поступает искаженной. С соседом все ясно. Насчет газет поясню. К примеру написано, что квартира продается за 57 тысяч долларов, но не обязательно, что она стоит таких денег. Реальную сумму знает только тот, кто платит деньги. Даже не каждый продавец в курсе – почем реально была продана его квартира.
Ожидания людей, выставляющих на продажу через фирму свою квартиру, нередко бывают завышены. Они хотят получить на 10–15% больше среднерыночной стоимости квартиры по данному району».
Завышение – уловка
Люди не только читают газеты, но и обзванивают ряд агентств недвижимости с просьбой оценить квартиру. Существует любопытная статистика. В двух-трех случаях из десяти цена будет определена относительно верно, в двух-трех – занижена, а в четырех-пяти – завышена. На завышение цены агентства идут сознательно. Используя желание клиента продать квартиру как можно дороже, не совсем добросовестные фирмы делают завышенную оценку квартир частью своей маркетинговой стратегии. Цель – завлечь клиента в офис. Уловка срабатывает. В офисе же человеку объясняют, – наш специалист назвал не совсем верную
цифру, квартира ваша стоит чуть дешевле. Большинство клиентов соглашаются с доводами риэлторов и заключают с ними договор. Кстати, агенты бывают готовы выставить квартиру клиента и по завышенной цене, но тогда продавец оплачивает рекламные расходы.
Другой эффект такой политики: некоторых клиентов, хоть раз услышавших от агентства, что их недвижимость стоит, скажем, 80 тысяч, не убедишь в том, что реальная цена не более 70. Люди дезориентированы.
«Не стоит на 100 процентов доверять сомнительным экспертам, –
считает руководитель отделения «Октябрьское поле» корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Михаил Раздольский. – Даже опытный эксперт может ошибиться. Вы рекламируете квартиру по названной им цене, а ее не берут. Звонят, ходят, смотрят, но не берут. Значит, ваша цена завышена. Эксперт оценивал по определенным параметрам. Если вы, к примеру, умолчали о том, что рядом живет семья алкоголиков, то даже в распрекрасном доме вы получите 3–5 тысяч в минус от величины экспертной оценки. Но на такую же величину вы сразу цену не снизите! Должно пройти время, пока вы созреете. Правда, может случиться, что покупатель хочет жить в конкретном доме, и квартира, которой, допустим, красная цена 62 тысячи, уходит без проблем за 70».
Помимо психологических факторов, влияющих на цену, есть и экономические – ситуация на рынке недвижимости. Недавно цены росли не по дням, а по часам, и стоимость квартиры от момента подписания документа с фирмой до договора купли-продажи увеличивалась на несколько тысяч. Сейчас чаще случается обратное.
«Порой люди активно смотрят вашу квартиру, – делится наблюдениями Вадим Мартыненко, – но никто ее не покупает месяцами. Еще полгода назад можно было снизить цену и быстро продать. Сейчас и это не всегда помогает. На рынке много предложений, у людей большой выбор. Цены сегодня находятся в некоем коридоре. У профессионалов он уже, у обывателя шире. Если сосед продал квартиру за 100 тысяч долларов, то ваша может и за 95 не пойти».
Учитывайте вилку
И в заключение назовем одну полезную цифру. Реальная рыночная цена любой московской квартиры находится сегодня в вилке ± 5 – 7% от экспертной оценки. Поэтому это обстоятельство обязательно нужно учитывать.
Вениамин Вылегжанин